За оценкой постоим

Уже в начале года, несмотря на невысокую деловую активность, обозначилась тенденция к росту спроса на профессиональную оценку. Более активными потребителями оценочных услуг вновь становятся банки: с оживлением на рынке ипотеки постепенно возвращается спрос на оценку в целях жилищного кредитования, не менее актуальна работа в сфере заложенного имущества. Но банки — не единственный источник заказов для оценщика. Все больше запросов исходит как от юридических, так и от физических лиц. Сами оценщики уверены — работы в этом году будет много

Фронт работ

Возможно, о восстановлении ипотечного кредитования говорить пока рано, но определенные положительные сдвиги на этом рынке есть, что ощущают на себе не только потребители кредитов - заемщики, но и представители смежных сфер бизнеса, и в частности оценщики.

«Банки проявляют большую активность в сфере ипотечного кредитования, количество обращений в нашу компанию по оценке в связи с ипотекой понемногу растет», — подтверждает Алексей Ульянин, генеральный директор ЗАО «Агентство оценки «Гранд Истейт».

Также, по словам Алексея Ульянина, в ближайшее время отдельные кредитные организации планируют активизировать программы коммерческого кредитования, в том числе кредитование малого бизнеса. Соответственно, на увеличение заказов в этом сегменте оценщики тоже рассчитывают.

По-прежнему достаточно интересна оценка предприятий при купле-продаже бизнеса, при слияниях и поглощениях, при процедуре банкротства, корректировке балансового учета основных средств предприятий. Актуализировалась оценка для принятия управленческих решений. Ну и, разумеется, случаи обязательной оценки никто не отменял. Страховые компании, нотариат, государство (обязательная оценка при сделках с государственным имуществом) — стабильные потребители услуг оценщика.

Заметными темпами растут объемы оценочных услуг в сегменте имущественных споров.

Непростой залог

Наряду с ростом спроса на оценку заложенного имущества по досудебному взысканию трудоемкость работы оценщика и его ответственность возрастают в разы.

«В последнее время количество заказов на оценку при имущественных спорах между банками и заемщиками увеличилось многократно. При этом работу с заложенным имуществом сопровождает очень тонкая специфика: оценщику нужно найти действительную рыночную стоимость и убедить и кредитную организацию, и заемщика в обоснованности результата работы оценщика», — комментирует Дмитрий Глубоков, директор оценочной компании «Волгострой».

В работе с проблемными активами есть другая направленность. Речь идет, как поясняет Алексей Ульянин, о переоценке залоговой базы и оценке заложенного актива по досудебному взысканию. Финансовым организациям необходимо выявлять текущую рыночную стоимость залогового имущества в условиях падающего рынка. К сегодняшнему дню цены на недвижимость подошли в достаточно скорректированном виде, тогда как основная масса кредитов была выдана в 2006-2007 годах, когда цены были докризисными.

По поводу того, насколько значителен объем заложенного имущества, находящегося во «власти» банков, и каким будет эффект от его выхода на рынок, оценщики, непосредственно работающие с подобными активами, отмечают, что существенного влияния на рынок выход проблемных залогов не окажет.

«Объем заложенного имущества, конечно, увеличился, но последствия его выхода в оборот не будут глобальными, потому что предложение на свободном рынке по-прежнему обширно и его объем несопоставим с залоговой массой, — считает Дмитрий Глубоков. — Однако нельзя не заметить, что рыночное предложение по жилой недвижимости сокращается, нового жилья не строится, имеющиеся объекты постепенно изымаются покупателями из оборота, поэтому вряд ли стоит рассчитывать, что цены будут снижаться».

Строгие заказчики

Снабжая оценщиков работой, кредитные организации стали более строго подходить к выбору оценщика и оценочной организации.

По словам Дмитрия Глубокова, некоторые банки изменили требования к отчету об оценке, а именно - повысились требования к его качеству и содержанию. В частности, при составлении отчета об оценке кредитные организации стали запрашивать более качественный подбор аналогов, более обоснованные корректировки при применении сравнительного метода. Также изменились рекомендации к описанию объектов оценки: дополнительные сведения — описание системы безопасности объекта, прилегающей территории, инфраструктуры и т.п.

Подобную щепетильность банков можно объяснить тем, что им необходимо максимально обезопасить себя от рисков при выдаче кредитов. Кредитным организациям нужна более обоснованная стоимость залога, чтобы впоследствии, в случае невозврата кредита, объект можно было быстро реализовать.

Наряду с этим Федеральная антимонопольная служба издает свои регламенты, в частности, созданием «Рекомендаций по критериям отбора оценщиков для долгосрочного сотрудничества с банками» государственный орган стимулирует оценочные компании постоянно повышать свой профессиональный уровень и не останавливаться на достигнутом, добавляет Мария Мороз, генеральный директор компании «ПроБизнесОценка», действительный член РОО.

Ужесточение требований со стороны банков к оценочным компаниям и уровню квалификации оценщика Алексей Ульянин считает рациональным решением и видит в нем позитивные последствия для рынка оценки: «Для компаний, которые пришли на рынок всерьез и надолго, в этом, безусловно, есть положительный момент, связанный с усилением позиций профессионалов и уходом с рынка дилетантов и компаний, которые рассматривали для себя оценочный бизнес не как основной».

Начинаем с себя

Мало того что заказчики оценочных услуг стали более требовательными к оценке, сами оценщики также должны быть более внимательными к качеству своей работы, считает Денис Шевяков, директор ООО «Агентство оценки «Интеллект».

У каждого оценщика есть выбор — быть статическим наблюдателем или же закладывать в свою работу ценообразующую функцию. К сожалению, многие оценщики до сих пор уподобляются статистам, поэтому качественная составляющая рынка недвижимости не меняется.

«Оценщик должен заниматься активной скрупулезной работой, он не должен уподобляться статисту. Я считаю, что такая оценка в нынешних условиях никому не нужна, — уверен г-н Шевяков. — Сами заказчики это начинают понимать. Они будут выбирать тех оценщиков, которые будут нести ценообразующую функцию. Работа оценщика в данном случае сродни миссии доктора, который не просто ставит диагноз, но и предлагает рецепт исцеления. К какому доктору идти — решает потребитель».

Консалтер по совместительству

Задача профессионального оценщика — определить рыночную стоимость объекта, по которой его продажа будет наиболее вероятной. Но этим его миссия не ограничивается.

Собственник хочет получить не только реальную стоимость объекта, но и понимание того, как дальше распоряжаться своим активом, как получить прибыль или хотя бы как сделать объект безубыточным, рассуждает Денис Шевяков.

«Например, в нашу компанию обращаются клиенты, которым надо просчитать будущий доход от реализации инвестиционного проекта, — рассказывает эксперт.— Фактически это заказ на маркетинговое исследование. Но это как раз фронт работы оценщика, потому что экономику недвижимости не просчитает ни маркетолог, ни риэлтор, ни юрист».

Таким образом, на оценщика ложится еще и функция консалтера, потому как только профессиональный оценщик может определить цену, по которой объект будет «работать».

Cтатья «За оценкой постоим» — Евгения Петровская