1. Общие требование к отчету об оценке

1.1.      Содержание Отчета об оценке должно соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №1,2,3 (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.07 г. № 254, 255, 256, а также всем стандартам и правилам оценочной деятельности, утвержденными саморегулируемой организацией Оценщиков, членом которой является Оценщик подготовивший Отчет об оценке.

1.2.      Оценщик не должен  производить оценку, если предоставленные заказчиком документы, а именно:

а) правоустанавливающие документы, подлежащие государственной регистрации, в том числе: договор купли-продажи недвижимости - не зарегистрированы в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ;

б) технические документы: кадастровый паспорт либо выписка из кадастрового паспорта, поэтажный план, экспликации помещений к поэтажному плану - не удостоверены органом, осуществляющим кадастровый учет объектов капитального строительства и/или органом, осуществляющим технический учет и инвентаризацию (ГУП/МУП «Бюро технической инвентаризации», ФГУП «Ростехинвентаризация», Росреестр).

1.3.      Отчет об оценке должен быть выполнен Оценочной организацией, удовлетворяющей Требованиям к Оценочным организациям, размещенным на сайте Банка.

1.4.      В Отчете об оценке должны быть отражены все промежуточные расчеты, а также вся существенная с точки зрения влияния на величину рыночной стоимости Объекта оценки информация, полученная в ходе проведения оценки.

1.5.      Отчет об оценке  должен содержать расчет рыночной стоимости, произведенный на основе сравнительного и/или затратного подхода[1].

1.6.      Отчет должен содержать анализ рынка, касающийся сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект оценки.

1.7.      Оценщик и/или лицо, уполномоченное на это Оценщиком в процессе  проведения оценки должен лично осмотреть объект оценки. К отчету об оценки должны быть приложены качественные цветные фотографии:

–  общий вид объекта оценки (если получить общее изображение объекта было невозможно, к Отчету могут прикладываться фотографии отдельных частей здания, позволяющие сформировать целое изображение объекта, также фотографии, позволяющие определить его адрес);

–     фотографии комнат и помещений оцениваемого объекта оценки;

–     фотографии, отражающие наличие не согласованных перепланировок (при наличии);

–     изображения всех имеющихся повреждений (внешних и внутренних) и переоборудованных комнат и помещений (при наличии таковых), указанных в допущениях и ограничениях.

1.8.      Количество объектов-аналогов при проведении оценки должно не менее 4-х (для населенных пунктов с населением более 500 тысяч человек), 2-х (для прочих населенных пунктов[2]). В приложении должны быть приведены ссылки на источники получения информации (контактные телефоны, реквизиты операторов рынка: ФИО агента и/или наименование агентства, полные ссылки на страницы сети интернет) и копии материалов (распечатки соответствующих страниц из сети интернет, коммерческих предложений, объявлений и т.п.).

1.9.      Объекты-аналоги должны иметь схожие характеристики с объектом оценки. При оценке комнаты в квартире не допускается использование в качестве объектов-аналогов квартиры. При оценке земельного участка необходимо учитывать категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка.[3]

1.10.  В приложении к Отчету должны содержаться копии документов, используемые Оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие документы, а также документы технического учета, заключения специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при наличии).

1.11.  Должно быть отражено наличие/отсутствие обременений.

1.12.  Отчет должен быть составлен без учета элементов улучшения, например, при оценке меблированной квартиры, оценка должна производиться исходя из стоимости Объекта оценки без мебели.

1.13.  При наличии несанкционированных перепланировок/модернизаций/реконструкций  необходимо указать  отдельно рыночную стоимость с учетом стоимости восстановления до первоначального вида.

1.14.  Используемые в отчете корректировки  должны быть обоснованы. Шкала и процедура корректировки не должна меняться от одного объекта аналога к другому.

1.15.  В случае если собственник объекта юридическое лицо, обязательно дополнительное указание в Отчете балансовой стоимости объекта.

1.16.  При оценке нескольких объектов недвижимости (например, земельного участка и возведенных на нем построек, долей квартир, земельных участков, расположенных в непосредственной близости друг от друга и т.п.) в отчете должны быть указаны по отдельности стоимости каждого объекта недвижимости, зарегистрированного соответствии с действующим законодательством,  а также совокупная стоимость всех оцениваемых объектов.